Les crédits immobiliers ont connu une chute vertigineuse au premier semestre de l'année, atteignant leur plus bas niveau depuis 2014, selon les données publiées par la Banque de France. Entre janvier et juin, les nouveaux prêts immobiliers, hors renégociations, se sont élevés à seulement 47,3 milliards d'euros, marquant une baisse de 36% par rapport à l'année précédente. Cette situation met en lumière les défis actuels du marché immobilier français, malgré une légère baisse des taux d'intérêt.
Les taux d'intérêt moyens des nouveaux crédits immobiliers ont montré une tendance à la baisse, passant de 4,17% en janvier à 3,70% en juin. Ces taux, hors frais et assurances, offrent une certaine amélioration pour les emprunteurs. Lorsque tous les frais sont inclus, les taux ont diminué de 4,79% à 4,62% pour les prêts d'une durée de vingt ans et plus. Malgré cette baisse, le pouvoir d'achat immobilier des ménages reste durement affecté, surtout en comparaison avec les taux historiquement bas de 1,80% enregistrés au premier trimestre 2022.
Les primo-accédants et les ménages à revenus modestes peinent particulièrement à tirer parti de cette baisse des taux, contrairement aux ménages plus aisés. L'Observatoire Crédit Logement/CSA a souligné cette inégalité mi-juillet, illustrant la difficulté accrue pour les catégories les plus vulnérables à accéder à la propriété.
Malgré des conditions de financement légèrement améliorées, le marché immobilier reste entravé par des prix élevés. Ce facteur dissuade de nombreux acheteurs potentiels, créant une dynamique de marché stagnante. La période politique incertaine, marquée par la dissolution de l'Assemblée nationale en juin, a également contribué à l'attentisme des ménages, ajoutant une couche d'incertitude supplémentaire.
Claire Dumas, directrice financière de la Société Générale, a récemment commenté l'atonie du marché des crédits immobiliers, attribuant cette situation à un environnement globalement incertain. Bien que le mois de juin ait montré des signes de reprise avec une production de crédits atteignant 8,6 milliards d'euros, cette dynamique reste fragile et pourrait s'affaiblir durant les mois estivaux, traditionnellement calmes pour les transactions immobilières.
La tendance à la baisse se reflète également dans le marché de l'immobilier ancien. Les Notaires de France ont rapporté une chute significative des ventes, avec 793 000 transactions cumulées sur les douze mois jusqu'à fin mai, soit une baisse de 22,6% depuis novembre 2023. Pour retrouver des niveaux de transactions similaires, il faut remonter à décembre 2015, soulignent-ils.
Les conditions d'octroi de crédits, strictement encadrées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), sont souvent pointées du doigt comme un frein à l'accès au crédit immobilier. Depuis janvier 2022, les banques doivent respecter des critères stricts, tels qu'un taux d'effort maximal de 35% et une durée d'endettement de 27 ans dans certains cas. Bien que les banques puissent déroger à ces critères pour 20% des crédits, cette flexibilité n'est utilisée qu'à 14,5%, selon la Banque de France.
Cette dernière défend la rigidité des normes en place, arguant qu'un assouplissement pourrait entraîner une hausse des situations de surendettement. Elle estime par ailleurs que la réduction de la production de crédits est principalement due à une demande moindre des ménages, ces derniers ayant satisfait leurs besoins en crédit durant les années de taux bas.
Réexamen des crédits refusés : un dispositif sous-utilisé
Un dispositif de réexamen des dossiers de crédit refusés, mis en place pour relancer le marché, semble peu sollicité. La Fédération bancaire française (FBF) a révélé que seules “quelques dizaines” de demandes avaient été reçues depuis le lancement de ce mécanisme en février. Ce programme, soutenu par la Banque de France et le ministère de l'Économie, vise à offrir une seconde chance aux emprunteurs de comprendre les raisons de leur refus et de réexaminer leur dossier si les conditions le permettent.
Ce dispositif concerne les financements de résidences principales, secondaires, ainsi que les investissements locatifs, et est disponible jusqu'à la fin de l'année 2024. Nicolas Namias, président de la FBF, a souligné l'importance de cette mesure pour aider les emprunteurs à surmonter les obstacles liés au financement immobilier.
L'avenir du marché immobilier français reste incertain. Les signes de reprise sont timides et les facteurs structurels, tels que les prix élevés et les conditions de crédit strictes, continuent de peser sur le marché. La Banque de France anticipe une reprise graduelle, mais les attentes de stabilisation des prix et des conditions économiques plus favorables demeurent cruciales pour une relance durable.
