IFI : quelle valeur déclarer et comment la loi accroît les zones de risques du contribuable ? (épisode 4)

Si les règles de valorisation applicables à l’IFI sont identiques à celles de l’ISF, à savoir que le bien doit être déclaré pour sa valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition, l’approche est aujourd’hui plus complexe et les difficultés s’amorcent dès qu’il faut évaluer des titres de sociétés détenant un immobilier taxable. L’évaluation devient un exercice périlleux !

Des règles de valorisation connues …

La valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.

Selon la Cour de Cassation, la méthode de valorisation à privilégier est la méthode dite de comparaison qui fait référence à des cessions antérieures sur le bien à estimer ou des biens similaires.

En l’absence de comparaison, il est fait appel à la méthode dite du revenu pour les biens immobiliers et pour les titres de sociétés non cotées, une combinaison de la valeur mathématique et de la valeur de productivité- valeur de rendement.

La valeur fiscale d’une entreprise peut ainsi être très éloignée d’une valorisation plus économique, par exemple obtenue avec la formule de l’EBIT.

… toujours applicables aux biens immobiliers …

Leur valeur vénale est réputée correspondre à la valeur de l’immeuble libre de toute occupation. La seule exception concerne l’habitation principale qui bénéfice d’un abattement de 30%.

Des abattements sur cette valeur sont possibles en fonction de la situation juridique et des caractéristiques du bien.

…mais complexifiées, en présence de titres :

L’analogie du principe de valorisation ne doit pas masquer la complexité de la démarche tortueuse à retenir lorsque l’immobilier est détenu par des entités juridiques.

Détermination de la fraction taxable :

Les titres de sociétés ne sont imposables que pour la quote-part de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers, qui est égale au rapport entre :
– la valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société,
– et la valeur vénale réelle de l’actif de la société.

Ainsi, en présence d’une chaîne de participations, la fixation du ratio imposable doit être déterminé à chaque niveau et en commençant par le niveau le plus bas.

Cette formule implique de calculer la valeur imposable de cette quote-part à chaque niveau d’interposition en déterminant :
a. la valeur globale des titres de la société du niveau inférieur ;
b. la valeur vénale des biens immobiliers appartenant à cette société taxables à l’IFI ;
c. la valeur vénale des éléments composant l’actif de cette société.

Ainsi, le ratio immobilier égal au rapport de b par c, est multiplié par la valeur a. Ce résultat, qui représente la valeur imposable des titres que détient la société de niveau supérieur, servira à calculer le ratio immobilier de cette dernière. Et ainsi de suite …

Exemple :
M. X détient 25 % de la société A qui détient 90 % de la société B qui détient 60 % de la société C.
La société C possède un immeuble de placement (1 000) et un actif circulant de 500 :

valeur des titres C = 1 500
valeur vénale de l’immobilier taxable = 1 000
valeur vénale de l’actif social = 1 500
ratio immobilier = 1 000 / 1 500 = 66,66 %
valeur taxable des titres C = 1 500 x 66,66 % x 60 % = 600
La société B possède des titres C d’une valeur de (1 500 x 60 %) = 900, un immeuble de placement (100) et des liquidités (800).
valeur des titres B = 1 800
valeur vénale de l’immobilier taxable = 600 (titres C) + 100 = 700
valeur vénale de l’actif social = 1 800
ratio immobilier = 700 / 1 800 = 38,88 %
valeur taxable des titres B = 1 800 x 38,88 % x 90 % = 630
La société A possède uniquement les titres B dont la fraction taxable est égale à 630.
Fraction taxable des titres A = 630 x 25 % = 157,50

L’évaluateur ne sera toutefois pas arrivé au bout de ses peines, car il devra appliquer ce ratio en fonction de la situation de chaque associé, et ce eu égard aux règles d’assiette et de non-déduction de certains passifs.

Passif social non déductible :

Si le passif vient en principe diminuer la valeur des titres, il est des dettes sociales non déductibles, à hauteur de la participation de l’associé prêteur dans l’entité emprunteuse.
Sont ainsi visées les dettes finançant l’acquisition de l’immobilier taxable ou les travaux sur cet actif et contractées auprès :

du redevable ou de son foyer IFI ou d’une société qu’il contrôle seul ou avec son foyer IFI et son groupe familial [ascendants, descendants, frères et sœurs], sauf à justifier de l’objectif non principalement fiscal du prêt ;
du groupe familial d’un membre du foyer IFI, sauf à justifier des conditions normales du prêt.

Par ailleurs, ne sont pas déductibles les dettes contractées par la société contrôlée par le redevable seul ou avec son foyer IFI pour l’acquisition d’un immeuble lui (leur) appartenant.

La détermination de la juste valeur du bien imposable à l’IFI relève de la quête du graal et expose le contribuable à un risque fort de contentieux qui implique de faire appel à un avocat fiscaliste.

La semaine prochaine, nous verrons ce que le redevable pourra déduire personnellement de l’assiette de l’IFI. A suivre …