La quête du rendement pousse les sociétés de capital-investissement et les investisseurs professionnels vers de nouveaux segments du marché immobilier. Ces dernières années, des investisseurs avertis ont acquis des unités multifamiliales et des maisons unifamiliales. À présent, les propriétaires fonciers d’entreprises ciblent le segment le plus rentable du marché immobilier : les parcs de maisons mobiles.
L’option de logement la plus abordable aux États-Unis
Les maisons préfabriquées ou mobiles sont considérées comme l’option de logement non subventionnée la plus abordable en Amérique. En effet, les propriétaires ne possèdent que l’unité préfabriquée et non le terrain sur lequel elle est installée. Généralement, le terrain est loué auprès du propriétaire d’un parc de caravanes.
Le loyer mensuel moyen pour une maison mobile en 2021 était de 593 dollars. C’est nettement inférieur au taux moyen de location d’un condo d’une chambre à 1 450 dollars. Le loyer du parc mobile inclut souvent également les services publics et l’assurance.
Les loyers augmentent généralement de 4 % à 6 % par an, et les locataires ont la flexibilité de déplacer leur unité de logement vers un autre parc. Ces facteurs rendent la maison préfabriquée très attractive pour les ménages à faibles revenus.
En 2020, près de 22 millions d’Américains vivaient dans des maisons mobiles. Cela représente 6,7 % de la population totale, soit environ une personne sur 15 à travers le pays.
Cependant, les inefficacités économiques qui rendent ces maisons préfabriquées abordables les rendent également attrayantes pour les investisseurs professionnels.
Investir dans les parcs de maisons mobiles
Des facteurs tels que les loyers inférieurs au marché et l’état de délabrement rendent les parcs de maisons mobiles attractifs pour les investisseurs cherchant à ajouter de la valeur. Le coût moyen d’un terrain de parc de maisons mobiles est de 10 000 dollars, ce qui signifie que 80 terrains vaudraient en moyenne 800 000 dollars.
En d’autres termes, le prix d’entrée pour ces parcs est bien inférieur à celui des immeubles d’appartements multifamiliaux et des copropriétés à travers le pays.
Les investisseurs professionnels peuvent également augmenter considérablement les loyers pour améliorer la valorisation de la propriété. Attirer des locataires avec des revenus plus élevés ou améliorer les commodités et l’infrastructure du parc sont d’autres stratégies visant à rendre cette catégorie d’actifs attrayante.
Le fait qu’un déménagement coûte généralement entre 3 000 et 10 000 dollars signifie également que la plupart des locataires ne peuvent pas se permettre de déménager. Cela donne aux propriétaires fonciers un immense pouvoir de fixation des prix.
Pendant ce temps, le rendement est beaucoup plus élevé. Le taux de capitalisation (le ratio du revenu d’exploitation net sur le prix du marché) pourrait atteindre 9 %, selon les partenaires immobiliers Dave Reynolds et Frank Rolfe, qui sont ensemble les cinquièmes plus grands propriétaires de parcs de maisons mobiles aux États-Unis.
Le plus grand propriétaire de parcs mobiles est le vétéran de l’immobilier Sam Zell. Equity LifeStyle Properties (ELS) de Zell possède 165 000 unités à travers le pays, et l’actif est un élément clé de sa fortune de 5,2 milliards de dollars.
Ces dernières années, des investisseurs plus importants tels que le fonds souverain de Singapour GIC et des sociétés de capital-investissement telles que The Carlyle Group, Brookfield, Blackstone et Apollo ont également exposé leur portefeuille à cette catégorie d’actifs.
Même Warren Buffett est impliqué. La filiale de sa société, Clayton Homes, est le plus grand fabricant de maisons mobiles aux États-Unis et exploite également deux des plus grandes sociétés de prêt hypothécaire mobile, 21st Mortgage Corp. et Vanderbilt Mortgage.
Les investisseurs particuliers cherchant une exposition aux parcs de maisons mobiles ont de nombreuses options.
Acquérir un parc est peut-être la manière la plus directe d’accéder à cette catégorie d’actifs. Cependant, les actions cotées en bourse et les fiducies de placement immobilier offrent également une exposition.
Equity LifeStyle Properties de Sam Zell est cotée à la Bourse de New York sous le symbole ELS. Sun Communities Inc. (SUI) possède 146 000 unités à travers les États-Unis et certaines au Canada, tandis que Legacy Housing Corp. (LEGH) construit, vend et finance des maisons préfabriquées.
De plus, les maisons mobiles ne sont pas la seule option accessible pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier commercial.
Avec l’aide de nouvelles plateformes, les investisseurs particuliers, et non seulement les ultra-riches, peuvent acheter des actions de propriétés de qualité institutionnelle.
L’immobilier commercial de premier ordre a surperformé le S&P 500 sur une période de 25 ans. Désormais, avec un seul investissement, les investisseurs peuvent posséder des propriétés louées par des marques telles que CVS, Kroger et Walmart, et percevoir des revenus stables provenant de magasins d’alimentation sur une base trimestrielle.
