Depuis le 15 février 2025, un dispositif fiscal temporaire permet aux particuliers de transmettre jusqu’à 300 000 euros à leurs proches sans imposition, à condition que les fonds soient investis dans l’acquisition immobilière ou la rénovation énergétique. Instaurée par la loi de finances 2025, cette mesure vise à soutenir l’accession à la propriété ainsi que la modernisation du parc immobilier résidentiel en France.
Le texte législatif voté début février introduit une exonération exceptionnelle sur les donations en numéraire, applicable jusqu’au 31 décembre 2026. Cette initiative s’ajoute au régime de transmission existant qui, lui, demeure en vigueur sans limite de durée. Deux dispositifs se distinguent :
- Exonération temporaire : Les donations effectuées avant la fin 2026 peuvent être exonérées de droits de donation sous réserve d’un usage précis. Les sommes doivent être allouées à l’acquisition ou à la construction d’un bien immobilier neuf, ou encore à des travaux d’amélioration énergétique répondant aux critères du programme MaPrimeRénov’.
- Exonération permanente : Un cadre plus souple permet, tous les 15 ans, d’effectuer des donations sans taxation à hauteur de 100 000 euros par enfant et 31 865 euros par petit-enfant, sans restriction sur l’usage des fonds. Ce plafond s’applique également aux arrière-petits-enfants et aux neveux ou nièces en l’absence de descendance directe.
Ces mécanismes offrent aux ménages français une opportunité stratégique d’optimisation patrimoniale tout en soutenant l’investissement immobilier.
Conditions d’éligibilité
Les donations exonérées dans le cadre temporaire sont soumises à plusieurs critères stricts :
- Lien familial : Seuls les dons effectués par un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent sont éligibles. Pour les bénéficiaires sans descendance, les oncles et tantes peuvent également être donateurs.
- Montant maximal par bénéficiaire : Un particulier peut percevoir jusqu’à 300 000 euros en combinant les donations de plusieurs membres de sa famille.
- Montant maximal par donateur : Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros sans imposition.
- Délai d’utilisation des fonds : Les sommes doivent être affectées à l’objectif défini dans un délai de six mois après leur réception.
Ces exonérations s’ajoutent aux abattements classiques applicables à la transmission de patrimoine. Ainsi, en cumulant différents mécanismes, un enfant peut recevoir jusqu’à 527 460 euros sans imposition, en prenant en compte les donations échelonnées et les donations temporaires.
Toute donation bénéficiant de l’exonération temporaire impose au bénéficiaire de respecter des conditions d’usage du bien immobilier financé :
- Résidence principale : L’occupant doit établir son domicile principal dans le logement acquis grâce à la donation pendant une durée minimale de cinq ans.
- Mise en location réglementée : Si le bien est loué, il doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire, et ne peut pas être mis à disposition d’un membre du foyer fiscal du donataire.
Ces obligations visent à garantir que l’exonération fiscale profite aux ménages souhaitant réellement s’installer dans le logement concerné ou améliorer sa performance énergétique.
Avec une échéance fixée à fin 2026, ce dispositif temporaire représente une opportunité pour les familles désireuses d’optimiser la transmission de leur patrimoine financier tout en participant au dynamisme du marché immobilier et à la transition énergétique.